실거주 의사의 증명과 재건축 고지 — 대법원 2022다279795·2024다232530 판결

이 글은 임대인이 제시한 장래 계획의 진정성을 어떻게 판단하는지를 주택 실거주 사건과 상가 재건축 사건을 통해 검토한다. 중심 쟁점은 임대인의 말만으로 갱신거절 또는 임대조건 제시의 정당성이 인정되는지, 법원이 어떤 객관적 사정을 심리하여야 하는지이다.

Ⅰ. 사안의 개요

• 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결에서 원고는 피고들에게 아파트를 보증금 6억 3,000만 원, 임대기간 2019. 3. 8.부터 2021. 3. 8.까지로 정하여 임대하였다. 원고가 자신과 배우자 및 자녀의 거주 계획을 이유로 갱신하지 않겠다고 밝히자 피고들은 계약갱신을 요구하였고, 원고는 본인의 실제 거주를 이유로 이를 거절한 뒤 건물인도를 청구하였다.

• 제1심을 거쳐 원심은 원고의 갱신거절이 적법하다고 판단하였다. 그러나 소송 과정에서 거주 예정자가 원고 가족에서 원고 본인 또는 부모로 달라졌고, 원고와 가족이 다른 주택에 거주하면서 이사·전학·주택 처분 등을 준비하였다고 볼 사정도 충분하지 않았다.

• 대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결에서 원고는 피고 소유 상가에서 음식점을 운영하다가 소외인과 권리금 7,000만 원의 시설·권리 양도계약을 체결하였다. 피고는 재건축 계획을 이유로 신규 임대차는 3년의 임차기간에 한하여 가능하다고 고지하였고, 그 뒤 권리금 계약이 해제되었다.

• 원심은 피고가 정당한 사유 없이 신규임차인 주선을 거절하여 원고의 권리금 회수기회를 방해하였다고 보아 손해배상책임을 인정하였다. 피고가 상고하였고 대법원은 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하여 환송하였다.

Ⅱ. 쟁점

(1) 주택 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 경우, 실거주 의사의 증명책임은 누구에게 있으며 그 진정성은 어떤 사정으로 판단하는가.

(2) 상가 임대인이 신규임차인과의 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 제한된 임대 가능기간을 고지한 행위가 권리금 회수 방해행위에 해당하는가.

Ⅲ. 판결 요지

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점의 증명책임이 임대인에게 있다고 판시하였다. 실거주 의사는 단순한 표명만으로 인정되지 않고, 가공된 것이 아니라 진정하다고 통상 수긍할 수 있는 사정이 있어야 한다며 원심판결을 파기환송하였다.

이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.

이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.

대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결은 철거·재건축의 필요성과 계획의 구체성이 인정되고 고지와 모순되는 정황이 없다면, 재건축 계획과 시점을 알렸다는 사정만으로 권리금 회수 방해행위가 성립하지 않는다고 보았다. 이에 손해배상책임을 인정한 원심의 피고 패소 부분을 파기환송하였다.

임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)

Ⅳ. 검토

(1) 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인의 계약갱신요구권을 보장하면서, 제8호에서 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있도록 한다. 대법원은 이를 임차인의 주거생활 안정과 임대인의 재산권 사이의 조화를 위한 규정으로 이해하였으며, 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결의 법리와 연결하였다.

(2) 실거주 의사는 장래 계획이자 임대인의 내심에 관한 사항이므로 직접 증명하기 어려울 수 있다. 대법원은 그 특성을 고려하면서도 임대인의 말 자체로 충분하다고 보지 않고, 주거 상황, 가족의 직장·학교, 의사를 가지게 된 경위, 갱신거절 전후의 사정, 모순되는 언동, 이사 준비 등을 종합하도록 하였다.

(3) 해당 사건에서는 거주 예정자와 실거주 사유에 관한 원고의 주장이 계속 달라졌지만 그 변경에 합리적인 설명이 없었다. 원고 가족이 다른 주택에 계속 거주하였고 생활관계를 정리하거나 목적 주택으로 이사하기 위한 구체적 준비도 확인되지 않았으므로, 원심은 실거주 의사의 진정성을 충분히 심리하지 않은 것으로 평가되었다.

(4) 상가 사건에는 주택의 실거주 법리가 직접 적용되지 않는다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호는 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하여 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 규율한다.

(5) 대법원은 1985년 사용승인을 받아 약 39년이 지난 건물이라는 점, 피고가 상당 부분을 공실로 두고 있었다는 점, 기존 임차인과의 계약에도 2025. 8. 31. 이후 임대하지 않는다는 특약을 둔 점을 근거로 재건축 의사와 계획의 구체성을 인정하였다. 3년의 임대 가능기간 고지도 그 일정과 대체로 부합하였고, 피고가 이후 모순되는 행동을 한 정황도 없었다.

(6) 이는 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결과 대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결이 제시한 법리를 따른 것이다. 갱신요구권을 규율하는 제10조 제1항과 권리금 회수를 규율하는 제10조의3·제10조의4는 내용과 취지가 다르므로, 재건축 고지가 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않는다는 이유만으로 권리금 회수 방해가 되는 것은 아니다.

Ⅴ. 이 판결의 의의

두 판결은 임대인의 장래 계획을 형식적인 표현만으로 판단하지 않고, 계획과 부합하는 생활관계·준비행위·계약 내용 및 그와 모순되는 언동의 유무를 종합하여야 한다는 기준을 확인하였다. 실거주 주장은 임대인이 진정성을 증명하여야 하는 반면, 구체적이고 일관된 재건축 고지는 그 자체만으로 권리금 회수 방해가 되지 않으며, 개별 사건의 결론은 실제로 드러난 사정에 따라 달라질 수 있다.

Ⅵ. 참조조문 · 참조판례

• 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4

• 주택임대차보호법 제6조의3 제1항

• 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호

• 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결(공2022하, 1847)

• 대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결

• 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결(공2023상, 164)

출처

1. 대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결 — 국가법령정보센터
2. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 — 국가법령정보센터